tieshu: 房屋贷款，想过用浮动利率的好处吗？

2011-10-17 02:05 PM| 发布者: 林林| 查看: 3393| 评论: 23|原作者: tieshu|来自: 小站空间

摘要: 没有办法一一回复下面的问题，总结一下我的观点：$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$1。我的算法是把30年的固定利率和浮动利率的最坏情况作一个比较，不包括期待利率往下走的收益，结论是 ...

没有办法一一回复下面的问题，总结一下我的观点：

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1。我的算法是把30年的固定利率和浮动利率的最坏情况作一个比较，不包括期待利率往下走的收益，结论是不吃亏。

2。一定要用spreadsheet算才行，网上提供的一般计算器不行的。

3。关键是要坚持在低利率时多付月供，具体金额可以在P2 - P1之间选一个自己舒服的数字，坚持做下去。

4。每个月付得钱是一样的，只有等你看月供的账单的细节时，才会发现属于你自己的钱更多点。

5。我不主张三天两头重新贷款，烦人，也不见得省钱，但做一次就做好。

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买了两次房，重新贷款两次，终于在最后一次俺亲自动手，搞清楚了里里外外，说服LD选用浮动利率。现在想想选用固定利率真是多付了好多冤枉钱。

今天一老美同事说要买房，俺顺嘴问了一声你们一般贷款是用固定还是浮动利率？他说固定利率。于是俺向他解释了一番浮动利率的好处，他说确实有道理。

俺就多花点力气写下来吧。

1。在讯问贷款利率的时候，千万不要把自己钉死了，只问固定利率，一定要不怕麻烦把浮动利率ARM也问了。

2。在你得到满意的固定利率（月供 P1）之后，再看一下ARM前几年的固定月供(P2)。

3。假如你选用5/1 ARM的利率，但每个月按固定利率的月供付款（反正你已经满意这个利率，说明你付得起这个钱，即每个月多付P1-P2），这样在贷款前五年你的principal最高的时候，你用了最低的利率，付了最少的利息，而把省下来的钱用于减少了Principal（等于这部分钱你没付利息）, 5年后即便利率涨上去了，（也是有上限的，不超过开始的5个百分点），但是因为你的principal已经大大降低，所以所付的利息还是少了很多。

网上有利率计算的spreadsheet, 自己做一遍就心中有数了。关键的一点是虽然ARM开始的时候给你规定的月供很少，但一定要坚持多付，这样才能在低利率结束的时候大大减少你的principal。美国人看不到这一点，觉得只要每个月能少付就少付，结果等到低利息结束的时候，principal还是很高，利率再一上去，月供就吃不消了。因为5年后每年重新计算利率的时候是按照还有多少principal来计算的，principal越低，月供就越低。

好吧，道理就是这么简单，自己用Excel算一算遍就知道了，不要被表象所蒙蔽哦。

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引用 2011-10-22 02:09 PM: 雨田: 谢谢铁树，很有启发，准备按此法把自己的房贷状况检查一下。还有个问题，第二套房子的贷款利率会不会要高一些（因为不是primary residence）？ ...
哈，没说清楚，是第二次买房，还是primary residence.
有启发就好。选择贷款的时候多比较一下，还是很有好处的，只是这些好处不容易一下子看出来。

引用 2011-10-22 09:02 AM: tieshu: 对，是按最糟情况计算的。ARM好像都是按三十年计算的。因为孩子都已长大，又是第二套房子，加上房价大跌，故没有想过要全部付完（不知道自己还能不能活那么久， ...
谢谢铁树，很有启发，准备按此法把自己的房贷状况检查一下。还有个问题，第二套房子的贷款利率会不会要高一些（因为不是primary residence）？

引用 2011-10-21 05:54 AM: 雨田: 1. 你的计算是不是按最糟情况算的，即5年后每年涨2个百分点，直到最高的5%的change（按你说的2.5%for5/1ARM），多少年能付清？比较按现在的30年定期利率，如4.25 ...
对，是按最糟情况计算的。ARM好像都是按三十年计算的。因为孩子都已长大，又是第二次买房，加上房价大跌，故没有想过要全部付完（不知道自己还能不能活那么久，付完了也亏完了）

refinance还有一个很重要的作用就是减少月供，原来付的利息就不能去考虑了，只能向前看，看每个月能少付多少钱。主要的参照数值和省钱的多少是对30年固定利率4.25%而言的。因为20年15年的利率虽低，但月供还是相当高，故不考虑。所以这些选择都是对很多因素综合考虑后的结果。

计算是有点复杂，要在spreadsheet中完成，具体条件是这样：
1。（月利率）= （年利率）/ 12
2。（月利息）= （当月本金） * （月利率）
3。（当月本金）= （上个月本金）- （月供 - 上个月利息）- （上个月额外付款）
4。开始5年的月供按（全部本金）2.5%年利息30年付清计算
5。第6年的月供按（当月本金） 5%年利率 25年付清计算，以此类推。（我好像比较懒，第六年就直接按7.5%的利率了算了。）

用此方法，你可以很清楚的知道每个月多付多少钱，5年下来能多减少多少本金，总共能少付多少钱。如果十年以后，你有了钱，可以多增加额外付款，那样很可能用不了30年就能付清。

引用 2011-10-20 10:43 PM: tieshu: Don't remember exactly, it seems 2.5% for the first 5 years. After that every year no more than 2% change base on index and life time no more than 5% ...
1. 你的计算是不是按最糟情况算的，即5年后每年涨2个百分点，直到最高的5%的change（按你说的2.5%for5/1ARM），多少年能付清？比较按现在的30年定期利率，如4.25%（不是以前的6.25%），哪个会多付？这种情况是指现在买房贷款，不是refinance。现在利率肯定已经是在最低点了，再低不到哪里去了，3，5年内利率上调完全是有可能的。

2.如果是做refinance，一般都要用比原来短的贷款时期，否则还是贷30年的话（ARM也是按30年计算的），原来几年付的（头几年多是利息）相当于白付。这个计算起来更复杂。

引用 2011-10-19 06:56 PM: 和谈: 哦，谢谢滨兄，看来我对这个一直是理解错了。
不是理解错了，是没有好好看过帐单并且算一下。
You just need to check your monthly mortgage statement and see how your payment is split up between principal and interest to understand it.
说句实话，在此之前俺也从来没算过，没检查过帐单
就是看到5年下来，principal增长得实在是少得可怜！

引用 2011-10-19 06:46 PM: 滨州: 铁树是对的。
哦，谢谢滨兄，看来我对这个一直是理解错了。

引用 2011-10-19 12:47 PM: 滨州: 你把你的ARM详细数字拿出来可以吗？
关键是你对利率前景的预测。这么多刺激经济的钱会不会引起通货膨胀，然后引起高利率。 ...
Don't remember exactly, it seems 2.5% for the first 5 years. After that every year no more than 2% change base on index and life time no more than 5% change. So the maximum rate is 7.5%. Considering we have paid 6.25% for 5 years at the maximum principal, I don't care 7.5% after 5 years after I can significantly pay down my principal If the interest rate is higher, means housing market is good, and I will sell the house for retirement

引用 2011-10-19 12:57 AM: tieshu: 我没有算过15年的情况，不太清楚。
你把你的ARM详细数字拿出来可以吗？
关键是你对利率前景的预测。这么多刺激经济的钱会不会引起通货膨胀，然后引起高利率。

引用 2011-10-19 12:55 AM: 和谈: “其实每个月的利息都是按照剩余的principal来算的。”

这个说法和我的理解不同。你应该再仔细核对核对。
铁树是对的。

引用 2011-10-18 08:30 PM: tieshu: 其实每个月的利息都是按照剩余的principal来算的
“其实每个月的利息都是按照剩余的principal来算的。”

这个说法和我的理解不同。你应该再仔细核对核对。

引用 2011-10-18 05:30 PM: AprilFool: 现在银行存款利率这么低，华尔街又被占领了，如果手头有余钱，不如用来pay down 或索性pay off房屋贷款。
关键是手里没钱，还想从月供里再省一点出来，又不影响princial的积累

再加上一点，房价还在往下走，付得太多了，不定能不能拿回来

引用 2011-10-18 05:29 PM: fancao: 铁树，这个办法以前很好，尤其是最近几年利息一直在往下跌，可以不断地refinance改变利息。可是，最近听说情况变了，银行不再鼓励ARM, ARM 和 FIXed 利率差不多 ...
我觉得你没有看清楚我原文里说的关键点，看我原文里添加的说明。
但是跟你学到一个词：本钱

引用 2011-10-18 05:27 PM: 和谈: 保守一点：现在“华尔街又被占领了，如果手头有余钱，不如用来”捏在手里，对付可能更坏的情况发生。

老美不存钱，不应该建议他们用ARM，就算“因为5年后每年重 ...
其实每个月的利息都是按照剩余的principal来算的

引用 2011-10-18 05:26 PM: 滨州: 近几年利率一路下降，你回头看ARM合理。如果利率一路上涨，那就是另外回事了。利率还可能降吗？
目前，选ARM，在一个情况下是合理的，那就是你本来有钱，在利率 ...
我没有算过15年的情况，不太清楚。

引用 2011-10-18 03:11 PM: 和谈: 保守一点：现在“华尔街又被占领了，如果手头有余钱，不如用来”捏在手里，对付可能更坏的情况发生。

老美不存钱，不应该建议他们用ARM，就算“因为5年后每年重 ...
你们怎么有余钱还能“捏在手里”？我们一有余钱就想旅游5的，捏在手里会手痒。

引用 2011-10-18 09:14 AM: 中国人，特别是受过高等教育的，善于积蓄；美国人多月光存族，甚至寅吃卯粮。众口难调，所以银行有各种方案备选。“道法自然”。

引用 2011-10-17 11:51 PM: 近几年利率一路下降，你回头看ARM合理。如果利率一路上涨，那就是另外回事了。利率还可能降吗？
目前，选ARM，在一个情况下是合理的，那就是你本来有钱，在利率上涨的情况下，可以把房贷马上付清。
前几天银行来E，说现在的固定利率是3。99%，十五年。错过如此低的利率，冒将来高利率的风险，不值得。

引用 2011-10-17 11:41 PM: 铁树，这个办法以前很好，尤其是最近几年利息一直在往下跌，可以不断地refinance改变利息。可是，最近听说情况变了，银行不再鼓励ARM, ARM 和 FIXed 利率差不多了，有时10年或15年的固定利率好过ARM。ARM 是按照30年期计算的，如果每月付款不多付本钱(principle)的话，5年下来，大部分钱是付利息，本钱并没有减少很多。另外，经济这么差，很可能会有通胀，如果现在拿个3-5年的ARM，万一通胀起来，ARM 到期时又没有钱把贷款付清，很可能就要付高利息了。最近的利息可算是历史上最低水平了，如果没有时间天天跟着利息走，盯着看，不断地refinance, 倒不如选一个固定的，一劳永逸，可以省很多麻烦呢。

引用 2011-10-17 10:44 PM: AprilFool: 现在银行存款利率这么低，华尔街又被占领了，如果手头有余钱，不如用来pay down 或索性pay off房屋贷款。
保守一点：现在“华尔街又被占领了，如果手头有余钱，不如用来”捏在手里，对付可能更坏的情况发生。

老美不存钱，不应该建议他们用ARM，就算“因为5年后每年重新计算利率的时候是按照还有多少principal来计算的，principal越低，月供就越低。”不过铁树的这个“发现”对我来说很有帮助。

引用 2011-10-17 10:41 PM: tieshu: 很多人都是这种想法，花钱买个心安。但实际上不多花钱也可以心安，就是要自己算一遍。这也是为什么我并没有给出具体数值的原因。都是高学问的人，这点东西要想算 ...
性格决定命运。我是那种宁愿不操这种心的人。

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