第四章 - 土地和房产 （续）
中国的经济是围绕着房产发展起来的。 从2011到2013的两年间，中国消耗的水泥超过了美国在整个20世纪的用量。 为什么中国会建那么多房子？ 原因之一是中国的房产市场起步太低。 在90年代以前，整个社会的住房条件都很简陋，拥挤，和落后。 90年代，中央政府一直在商品房市场试水。 1998年，政府正式宣布国家单位不再向职工分配住房，同时提供机会让人们以远低于市场价值的价钱买下住房， 然后允许在市场上买卖。 中国的房产市场从此诞生。 二十年来，这个房产市场一直走高。 不断上升的个人收入让人们一次又一次地翻新提高自己的住房条件。 根据宾夕法尼亚大学和清华大学的一项联合调查，在2003到2013这十年中，中国一线城市的房价平均每年涨了13.1%， 二线城市涨了10.5%， 三线城市涨了7.9%。 与之相比较，美国在次贷危机爆发前的四年里（2002 - 2006 ），房价的涨幅是平均每年7.1%。 如此红火的房地产市场，吸引着所有投资者的目光。 在这个市场中盈利太容易了，它吸引了周围各个行业的资金。 到2010年，太多的国营企业把资金投入了房地产，国家不得不颁布法令，要求国营企业不要把资金转移到房地产，而应该专注于自己的‘本职工作’。 但是，天高皇帝远，这样的法令普遍地被忽视了。 无论政策如何规劝限制企业的行为，无论市场和经济的规律如何警戒世人，20年的实际经验告诉开发商和投资者们，投资中国房地产始终是赚的。 直到近些年，中国房地产的面目开始变得越来越复杂。 中国不止一个房产市场，事实上可以说它有两个房产市场。 大城市和一线城市的房产行情和小城市的房产行情是完全不同的两个面貌。 中国的小城市无法吸引足够的人口，那些地方的房屋开发远远超出人口和经济的增长。 ‘鬼城’的问题在那些地方会比较严重。 各种各样的房产促销广告充斥了这些城市的各个角落。 在保持单元价格不降的情况下，有些开发商提供买房送车，送车库，送沿街店面，送家具，送电器， 送装修，甚至买一送一。 小城市的多余房产恐怕要很多年才能卖完，住满。 有些房产可能永远都卖不掉，因为经济稍有回暖，人口一有上升，新的房产项目就会上马。 所有这些对经济都有着举足轻重的影响。 2013年，中国的房地产占GDP的20%，相当于西班牙和爱尔兰在经济危机前的状况，相当于美国的三倍。 但实际上，房产行业对经济的影响远远不止这个比例，因为很多行业都和房地产有着一荣俱荣，一损俱损的关系。 包括金融行业，30%的贷款都去了房地产领域，金融行业的健康也直接受着房地产的影响。 还有前面讲到的地方财政，如果没有高涨的土地买卖和房产开发，地方政府的收入将会受巨大的影响。 总而言之，在经济上升期，房地产会让经济上升得更快，在经济下行期，房地产会加剧经济的下滑。 二十年来，房产，既是中国经济发展的引擎，也成为中国经济的软肋。 要推动房产业的继续发展，就需要推动人口朝城市流动，不仅是大城市，更应该向中小型城市流动。 但中国的户籍制度却试图把农村的人口绑定在农村，它阻碍着农民在城市里扎根，它是一个阻碍城镇化的进程，但政府又迟迟不愿意放弃的旧制度。 另一方面，即使没有户籍制，小城市希望留住人，希望人在小城市投资买房，更关键恐怕还是要发展当地的经济，提升就业的机会。 这是一条更健康，但更艰难缓慢的路。 相对容易，又能立竿见影的，是利用金融杠杆来刺激房地产市场。 当北京放松房屋贷款时，土地买卖和房地产开发，以及与之相联系的建材等行业就会活跃起来，房子的价格更是快速提升。 这样的调控看起来简单快速，但实质是跟玩火一样危险。 当小城市的问题是房太多卖不掉，一线大城市的问题是房价已经涨得越来越买不起。 每次政府放水刺激经济，钱就会流入房地产，房价就会经历新一轮的暴涨。 在北京，一套房子的价钱可以是一个人年薪的20倍。 很多人已经被这样高的房价抛出了房产市场。 社会上流行着‘房奴’， ‘屌丝’， ‘蚁族’，这类和房产有关系的人群标签。 大约有100万流民在北京打工生活，他们住在地下室，蜗居，简陋的棚户区，宿舍，工地的帐篷，等等。 同时，北京等大城市也有很多空置的公寓，投资者情愿空着赚升值也不愿随便租给外地人。 一方面是越来越多的人抱怨买不起房子，一方面是高居不下的房价，还有遍布城市各个角落的空置的投资房。 这样的情况还在继续恶化着。 关于中国的房地产泡沫，作者认为，与其说是‘房’的泡沫，不如说是‘地’的泡沫。 首先，中国的房子质量很差。 McKinsey估计中国房子的平均寿命是20年，是欧洲的一半。 所以，对房子的投资更多的是对地（地的使用权）的投资。 房子的价格是由地的价格推动的。 2004到2015年之间，地的价格翻了5倍。 2008年以前，土地的成本平均占北京房价的37%。 2010年后，这个比例上升到了60%。 在中国经济以10%的速度增长时，即使是高过年薪20倍的房价，一般老百姓还是愿意买，因为他们的薪水在这样的经济增长率中，没几年就可以翻一倍，房贷也就变得比较容易承受。 但是，当经济增长慢下来，普通人的年薪停滞不涨，人们对高房价的承受力就会降低。 另一方面，中国的家庭也在不停地加杠杆，为了买房从银行借越来越多的钱。 是什么让土地市场变成了泡沫？ 如何衡量？ 作者认为，当土地的价格不再由土地的供给和市场上对土地房产的需求决定，而是由货币的供给，以及对投资领域的需求决定时，土地的市场就成为资本炒作的市场。 近几年来，房产开发商从银行借了大量的钱，他们中有些人已经有资金链紧张的问题。 让开发商能够继续操作，继续承担不停上涨的地价，是因为他们能够从银行继续地借钱，特别是从影子银行借钱。 由于宏观经济的萎靡，实体产业的空心化，大量的资金在中国的经济体内空转，寻找投资的出口，就这样很多资金流入了房地产。 这样的风险是，一旦那些投资者对房地产失去了信心，房产开发商们就很快会面临紧缩的资金和高涨的利息。 那个时候，很多开发商就会出现资金链的问题。 他们的问题又会转变为地价下跌。 如今，中国大概有60% 的银行贷款由房产作为抵押物。 房地产业的灾难就是金融业的灾难。 二十年来，房地产行业的持续火爆，不但绑架了地方政府，也绑架了金融行业，还抑制和伤害了实体经济。 但是到目前为止，中国政府还没有找到一条改善的途径。 中国的金融行业在近十年中迅速地膨胀，给开发商不断地提供资金，让土地的价格只涨不跌，让国营企业得以生存，让地方政府得以不停的扩建。 这一波前所未有的信贷扩张，并不是北京刻意的计划，而是金融体系已经成为了一匹脱缰的野马。 它的行为正日益威胁着国家的利益，北京的利益，更重要的，威胁着中国经济神话本身。 下一章就要来讲讲中国的金融行业和影子银行。 （待续） |
阿理郎: “在2003到2013这十年中，中国一线城市的房价涨了13.1%， 二线城市涨了10.5%， 三线城市涨了7.9%。 与之相比较，美国在次贷危机爆发前的四年里（2002 - 2006 ） ...
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